“房改”至今22年,基准利率下行到底?这“两点”才是LPR的意义

近日房贷利率从固定利率转换成浮动利率,在全国范围内逐步实施,有人说受到疫情影响,加上楼市近两年发展速度放缓的情况下,房贷利率会有所降低,以此来促进经济发展,但是就目前房贷利率计算方式来看,接下来的房贷利率会增加还是降低依然是未知数!不过此次房贷利率的改革,其意义重大,意味着偏向于市场化。

先来看看历年5年期存款与贷款基准利率分析

2009年贷款基准利率_2011年贷款基准利率_2012年6月8日贷款基准利率

从1991年-2015年,5年期贷款基准利率总体呈下降趋势,近五年内稳定在4.9%,具体贷款利率根据当地银行加点浮动为准,从趋势上来看,贷款利率的下调有利于降低人们贷款压力,同时也鼓励更多人选择贷款消费或者创业,促进经济快速增长,1998年成为基准利率的分水岭,这一年也是“房改年”,从下半年起停止了住房分配制度,实现住房供给商品化,房地产的发展很大程度上影响了贷款基准利率的变化,建设和完善城镇住房供应体系促进贷款消费,使得贷款利率逐渐下调。

从定期存款利率历年数据来看,每年对应的期限普遍低于相应期限贷款基准利率,当然这与银行的经营体系有关,存款和贷款的利率差是银行主要盈利方式之一,只有存款的银行或只有贷款的银行都不能保持长久经营,1999年的存款基准利率处于低洼处,5年期仅有2.79%,到2007年存款基准利率达到最大值5.85%,存款利率的浮动与人们闲余资金有关,老百姓闲余资金较多时,对贷款的需求有所减少,导致银行方的收益有所降低,为了控制成本,存款利率便出现下调现象,而贷款基准利率的提高,一方面原因是“超前”消费数量增多,负债率提高,闲余资金减少,另一方面银行资金的竞争力增大,特别是地方银行的建立,使得市面资金逐渐分流。

2012年6月8日贷款基准利率_2009年贷款基准利率_2011年贷款基准利率

所以从5年期存款和贷款基准利率来看,下降对楼市有利好迹象。贷款基准利率越低越能减轻房贷压力,当然对于部分城市而言并非如此,特别是近十年内房价增长较快的城市,虽然房贷利率有所降低,贷款中金额和中利息却逐渐增加,按照贷款基准利率下行发展下去,接下来的时间内房贷基准利率依旧会有下调趋势,但是最终的房贷利率是否会下降还是得看不同银行的上浮比例。

2011年贷款基准利率_2009年贷款基准利率_2012年6月8日贷款基准利率

楼市偏向“市场化”,利于经济稳定!

房地产快速发展已有20年之久,1998年的“房改”标志着楼市逐渐趋于“市场化”,让房子赋予商品的特性,用货币衡量房产价值,然而房子又作为人们生活的刚需产品,土地有限,盲目开发房地产建设来促进经济增长面临“泡沫”风险,例如日本楼市崩盘的原因就在于将房子过分商品化,调控方面不够精准,最终导致房子贬值、房价下跌。

2011年贷款基准利率_2012年6月8日贷款基准利率_2009年贷款基准利率

而我国的楼市得以健康发展,需依靠宏观调控。例如一二线城市首付比例普遍高于地级市,二套房首付比例、贷款、契税高于首套房,同时我国房地产采取是土地出让金制度,在限购、限售调控方面加强有利于抑制炒房现象发生,除了为投资房产设立高门槛外,还推出二手房出售缴纳个人所得税制度,总总调控均指向“房住不炒”,为楼市健康发展保驾护航!那么为什么房贷利率计算方式会偏向于市场化呢?其意义有两点:

1.报价银行增多,同时这18家银行能提高LPR的代表性,在这18家银行里最终确定的LPR值作为参照目标,有利于各大城市贷款利率维持在一定水平线上,保障全国经济均衡发展。2.保障借贷双方利益,房贷利率在LPR浮动基准利率模式下,对双方而言,降低了偏向于其中一方所带来的风险,加强了存款利率和贷款利率对称性。

2012年6月8日贷款基准利率_2009年贷款基准利率_2011年贷款基准利率

对于此次贷款市场的改革,国外更看好货币宽松政策,例如美联储、欧央行等部分官员倾向于进一步降息,对银行而言,降息意味着利润空间有所降低,特别是全球已经形成超前消费模式,在征信系统不断完善的前提下,贷款数量并不会出现大幅上涨空间,盲目降息对银行而言容易出现增加负债现象。

综上所述,楼市健康发展,一方面要受到必要的宏观调控,另一方面也要回归到市场化发展,房企、银行、购房人三者之间相互影响、相互作用,才能更有效加强楼市逐步趋于稳定!

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